Подходы к оценке недвижимости

При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке:

• Сравнительный подход к оценке недвижимости;
• Затратный подход к оценке недвижимости;
• Доходный подход к оценке недвижимости.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом  и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.

Сравнительный подход применяется в следующих случаях:

• Объект оценки не является уникальным;
• Аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.);
• Чтобы уменьшить влияние рыночных изменений на результат оценки дата, на которую известна цена аналога, должна быть близкой к дате оценки объекта;
• Достаточность имеющейся информации;
• Факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми.

Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:

1. Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных.
2. Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог.
3. Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения.
4. Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы.
5. Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки.

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

• Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов;
• Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию;
• Статистическая обоснованность расчёта;
• Внесение корректировок на отличия с аналогом;
• Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата.

К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся:

• Не существует абсолютно одинаковых продаж;
• Сбор информации о практических ценах продаж в достаточной мере сложен, особенно это касается нежилых помещений;
• Сбор информации о специфике условий сделки проблематичен;
• Зависимость от активности рынка, и от его стабильности;
• Согласовать данные о существенно различающихся продажах достаточно сложно.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:

1. Расчёт коэффициента С₃ – стоимость земельного участка (учитывая наиболее эффективное использование);
2. Расчёт коэффициента С_нс – затраты на новое строительство оцениваемого строения (стоимость воспроизводства, или стоимость замещения);
3. Расчёт коэффициента И_н – накопленный износ (физический, функциональный и внешний);
4. Расчёт коэффициента С_у – стоимость улучшений с учётом накопленного износа. С_у=С_нс-И_н;
5. Расчёт С_ЗП – итоговая стоимость недвижимости. С_ЗП=С_З+С_у.

Затратный подход применяют исходя из предположения «типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, нежели за создания объекта аналогичной полезности».

К преимуществам затратного подхода к оценке недвижимости относятся:

• Данный подход является наиболее надёжным при оценке новых или уникальных объектов;
• В некоторых случаях данный подход является единственным возможным к применению;
• Наиболее целесообразен в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов;
• Может применяться для оценки в целях страхования и налогообложения;
• Позволяет оценить объект на малоактивном рынке.

К недостаткам затратного подхода относятся:

• Общая трудоёмкость расчёта;
• При попытке достижения более точного результата наблюдается резкий рост затрат;
• Бывает, что затраты не эквивалентны рыночной стоимости;
• Затраты на строительства нового объекта не соответствуют затратам на приобретение оцениваемого объекта в связи с вычетом из стоимости строительства накопленного износа;
• Сложность расчёта стоимости воспроизведения старых зданий и строений, также как и определение величины их износа;
• Отдельная от объекта оценка земельного участка, на котором он расположен, в то время как разделение земли от зданий на ней размещённых весьма проблематично, или требует больших затрат;
• Общая проблематичность оценки земельного участка в России.

Доходный подход к оценке недвижимости состоит в определение текущей стоимости будущего дохода от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.

Главная предпосылка для использования расчёта стоимости недвижимости при помощи такого подхода – это сдача объекта недвижимости в аренду.

Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются:

1. Расчёт суммы всевозможных поступлений от оцениваемого объекта;
2. Расчёт действительного валового дохода;
3. Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки (условно-постоянные, условно-переменные и резервы);
4. Определение величины чистого операционного дохода;

Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям)